지수는 이렇게 계산합니다

종합 지수

종합 지수는 아래 세 항목을 0~100으로 맞춘 뒤 평균한 값입니다. 10년 수익률만 없으면 나머지 두 항목으로 평균합니다. 입주 전 신축처럼 수익률 자료가 하나도 없는 단지는 수익률을 중간(50점)으로 놓고 계산합니다. 입지만으로 지수가 매겨져 상위권에 오르는 것을 막기 위해서입니다. 입지 점수도 가격도 없어 지수를 계산할 수 없는 단지는 순위와 등급 분포에서 빠집니다.

지수 = (입지점수 + 10년 수익률 백분위 + 5년 수익률 백분위) ÷ 항목 수

가격

국토교통부 아파트 매매 실거래가를 씁니다. 해제된 거래는 뺐습니다. 직거래는 가족 간 저가 거래가 섞이기 쉬워 뺐습니다. 면적이 다른 거래를 함께 비교하려고 ㎡당 가격으로 바꾼 뒤, 최근 12개월 거래의 중간값에 전용 84㎡를 곱해 84㎡ 환산가로 보여줍니다. 실제 거래 금액이 아니라 평형이 다른 단지를 같은 기준으로 비교하기 위한 추정치입니다. 구간 안 거래가 2건 미만이면 가격을 계산하지 않습니다.

전세·월세

국토교통부 아파트 전월세 실거래(신고) 자료를 씁니다. 단지 페이지의 '평형별 추정 시세'에서 평형마다 매매·전세·월세를 함께 보여줍니다.

• 전세: 월세 없는 계약만 매매 추정 시세와 같은 방식으로 구한 추정 보증금입니다. 갱신 계약은 인상 폭이 5%로 묶여 시세보다 낮게 나오므로 시세 계산에서는 뺍니다. 전세가율은 전세 ÷ 매매입니다.
• 월세: 보증금과 월세 조합이 계약마다 달라 평균을 내지 않고, 최근 1년(계약이 없으면 2년) 새 계약 중 가운데에 있는 실제 계약 하나를 '보증금/월세(만원)'로 보여줍니다. 가운데를 고를 때만 보증금을 연 6%로 월세에 더해 줄을 세웁니다.
• 전월세 자료에 단지 일련번호가 없으면 같은 동의 지번이나 단지 이름으로 매매 단지에 잇습니다.

최근 거래와 신고가

대표 가격은 최근 3·6·12개월 순서로 짧은 구간부터 보고, 거래가 2건 이상 모인 첫 구간의 중간값을 씁니다. 오르는 장에서 시세를 늦게 따라가지 않게 하려는 것입니다. 매매 거래가 없는 신축은 분양권·입주권 거래로 대신하고, 그렇게 계산했다고 표시합니다.

가장 최근 거래가 같은 면적대(±3㎡) 이전 거래들보다 비싸면 신고가로 표시합니다. 최근 90일 안의 신고가만 목록과 지도에 따로 띄웁니다.

소규모·나홀로·원룸형 단지

국토부 아파트 실거래에는 한두 동짜리 나홀로 아파트와 원룸 위주 단지도 함께 들어옵니다. 아래 단지는 순위, 상위 목록, 지도, 백분위 기준에서 뺍니다. 단지 페이지는 그대로 있고, 첫 화면 전체 목록의 "소규모·원룸형" 분류를 고르면 볼 수 있습니다.

• 소규모: 어느 해에도 거래가 8건에 못 미친 단지
• 나홀로: 동이 하나뿐이고 최고층이 15층 이하인 단지. 동 구분은 실거래 신고의 동 이름으로 봅니다.
• 원룸형: 거래된 집 면적의 중간값이 전용 45㎡ 미만인 단지. 84㎡로 환산한 가격이 가족형 아파트 시세와 비교되지 않기 때문입니다.

수익률

기준 시점과 n년 전 시점의 ㎡당 중간 가격으로 연평균 수익률을 구합니다. 현재 물가지수 파일이 없어 명목 수익률로 계산했습니다. 수익률 자체는 시기마다 크게 달라지므로 지수에는 세종 전체 단지 중 백분위를 넣습니다.

입지점수

카카오 장소 검색으로 단지 주변 시설을 조사하고, 항목마다 세종 전체 단지 중 백분위를 매긴 뒤 가중평균합니다. 주요 학원가 접근성만은 백분위가 아니라 아래 방식으로 계산한 0~100점을 그대로 씁니다.

항목은 교통·학군·생활으로 묶어 보여줍니다. 학군은 학교(주변 중학교 순전입률)와 학원(주요 학원가까지 시간, 주변 수학 학원 수)을 함께 봅니다. 묶음 점수는 그 안 항목들을 같은 가중치로 평균한 값이라, 묶어도 입지점수는 달라지지 않습니다.

반경 안에 해당 시설이 없으면 그 항목은 0점입니다.

주요 학원가 접근성

학원 수만 세면 동네 상가 학원과 대형 학원가가 구분되지 않아, 세종의 대표 학원가까지 몇 분 걸리는지를 따로 봅니다. 학원가는 단지 주변 수학 학원 수가 몰린 곳을 자동으로 찾았습니다. 걸어가는 시간과 지하철을 타는 시간(가까운 역까지 도보 + 대기 5분 + 역마다 2분 + 내려서 도보) 중 짧은 쪽을 씁니다. 10분 안이면 만점, 40분이면 0점이고, 학원가 규모에 따라 만점을 다르게 둡니다. 여러 학원가 중 가장 높은 점수를 씁니다.

학군

학교알리미 공시정보로 세종 중학교의 위치와 최근 3년 전·출입 학생 수를 받아, 학교마다 순전입률((전입 − 전출) ÷ 전체 학생 수)을 구합니다. 학군을 보고 이사 오는 집이 많은 동네일수록 전입이 전출보다 많습니다. 단지에서 1500m 안의 가까운 중학교 최대 3곳을 거리로 가중평균하고(가까울수록 크게), 안에 없으면 가장 가까운 한 곳을 씁니다. 배정은 학교군 단위 추첨이라 실제 배정 학교와 다를 수 있습니다. 일반고는 지망을 받아 추첨으로 배정하는 평준화 지역이라 고등학교는 거리로 보지 않습니다.

카드 항목과 참고 지표

단지 카드에는 여섯 항목이 나옵니다. 위의 세 항목(입지·장기 흐름·5년 흐름)이 종합 지수에 들어가고, 아래 세 항목(입지 대비 가격·거래량·신축도)은 참고용으로 지수에는 넣지 않습니다. 장기 흐름은 10년 연평균 수익률의 백분위(10년 거래가 없으면 5년), 5년 흐름은 5년 연평균 수익률의 백분위입니다. 둘 다 과거 가격 흐름이며 최근 몇 달의 단기 흐름이나 앞으로의 상승을 뜻하지 않습니다.

• 입지 대비 가격: 입지점수에서 84㎡ 환산가의 백분위를 뺀 값을 다시 백분위로 바꿉니다. 입지에 비해 가격이 낮을수록 높습니다. 연식·단지 규모·관리 상태 등 입지 점수에 없는 차이는 반영하지 않으므로, 점수가 높다고 저평가된 단지라는 뜻은 아닙니다.
• 거래량: 최근 3년 거래(해제 제외) 건수의 백분위입니다. 거래가 활발해 시세를 가늠하기 쉬운 단지일수록 높습니다.

신축도는 준공 1년차 100점에서 30년차 0점까지 해마다 같은 폭으로 줄어듭니다. 분양권·입주권 단계 단지는 100점입니다. 신축도는 종합 지수에는 넣지 않습니다. 새 아파트의 장점은 이미 가격에 반영되어 있고, 오래된 단지는 재건축 기대가 가격을 받치기도 해서 연차를 점수로 더하면 이중으로 셈하게 되기 때문입니다.

동네 온도

첫 화면의 동네 온도는 동별 최근 시장 흐름을 비교하는 상대 지표이며, 동마다 두 가지를 봅니다. 가격 흐름은 동 안 단지들의 최근 6개월 ㎡당 중간 가격을 1년 전 같은 기간과 비교한 변동의 중간값이고, 거래 흐름은 최근 3개월 매매 건수를 그 전 1년의 3개월 평균과 견준 값입니다. 두 값을 세종의 다른 동네와 견준 백분위로 바꿔 6:4로 섞은 뒤, 동 수가 비슷하도록 뜨거운·따뜻한·미지근한·서늘한·차가운 동네 다섯 단계로 나눕니다. 최근 1년 거래가 8건이 안 되는 동은 '거래 적은 동네'로 따로 둡니다.

다른 동네와 견준 상대 온도라, 시장 전체가 오를 때는 '차가운 동네'도 가격이 올랐을 수 있습니다. 앞으로의 가격 변화를 예측하거나 매수 시점을 추천하는 지표가 아닙니다. 지도의 동 경계는 단지 위치로 그린 근사이고, 구 경계는 통계청 행정구역 경계(2013)를 씁니다.

한계

• 실거래 신고는 계약 후 30일 안에 하므로 최근 1~2개월 거래는 덜 반영됩니다.
• 거래가 드문 소규모 단지는 가격과 수익률이 몇 건의 거래에 크게 흔들립니다.
• 입지 항목과 가중치는 운영자의 판단이며 정답이 아닙니다.
• 84㎡ 환산가와 평형별 시세는 실거래로 계산한 추정치이며, 실제 매물 호가나 거래 가격과 다를 수 있습니다.
• 입주 전 신축·분양권 단지는 매매 거래가 적어 수익률을 중간값(50점)으로 두고 계산하므로, 지수가 실제보다 평균에 가깝게 나올 수 있습니다.
• 걷는 시간은 직선거리의 1.3배를 분당 75m(시속 4.5km)로 걷는다고 본 추정치이며, 사이트 모든 화면에서 같은 기준을 씁니다.
• 소음 체크는 OpenStreetMap의 고속도로·간선도로·대로와 철도(지하 구간 제외)까지 단지 중심에서 잰 직선거리입니다. 데시벨을 잰 값이 아니며, 방음벽·동 배치·층에 따라 실제 소음은 크게 다릅니다.
• 재건축 연한은 준공 후 30년을 기준으로 표시합니다. 연한은 재건축 진단을 신청할 수 있는 시기일 뿐, 사업 추진 여부나 가격을 뜻하지 않습니다.
• 학교·역까지 거리는 단지 중심에서 잰 직선거리이며, '초품아' 테마는 실제 배정 초등학교를 보장하지 않습니다. 배정 학교는 교육청 학구도로 확인해 주세요.